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Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca

Vermeidung von Risiken beim Immobilienerwerb auf Mallorca

Seite 203 Optimierte Kaufstrukturen Die spanische S.L. wiederum hat als Aktivvermögen eine Ferienimmobilie, die auf spanischem Hoheitsgebiet belegen ist und an den Gesellschafter der S.L. mittels eines fremdüblichen Mietvertrages vermietet ist. Der Gesellschafter hat dem deutschen Finanzamt gesetzeskonform (§ 138 Abs. 2 Nr. 3 AO) mitgeteilt, dass er Anteile an einer ausländischen Kapitalgesellschaft besitzt. Ein Käufer bezahlt 700 T€, um von unserem deutschen Anteilseigner 100 % der Anteile an der spanischen S.L. zu erwerben. Diese Anteile selbst hatten Anschaffungskosten von 200 T€, die unser Verkäufer beim ursprünglichen Erwerb der Immobilie über die spanische S.L. als Eigenkapital aufgewendet hat. Der spanische Staat hat nunmehr auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf der Anteile an der S.L. von 500 T€ ein Besteuerungsrecht in Höhe von 20 % (EU- und EWR-Bürger, 19 % ab 2016). Im Rahmen einer vorzunehmenden „Selbstveranlagung“ hat der deutsche Steuerbürger in Spanien den Steuer- betrag von 100 T€ (2015) an den spanischen Staat abzuführen. Dieser Betrag ist zwanzig Tage nach dem Quartal, in dem der Verkauf stattgefunden hat, mit der Steuererklärung „Modelo 210“ (Einkommensteuererklärung für Nichtre- sidenten) zu bezahlen. An dieser Stelle weisen wir ausdrücklich darauf hin, dass aufgrund des beschlossenen automatischen Informationsausgleiches zwischen Deutsch- land und Spanien die Finanzämter beider Staaten Kenntnis von dem Vorgang erhalten. Die Veräußerung der Anteile an der spanischen S.L. kann in Spanien nur durch einen entsprechend formulierten notariellen Vertrag rechtskräftig übertragen werden. Der Notar ist verpflichtet, diese Verträge dem Finanzamt in Spanien zu melden. Die Besteuerungsfolgen sind erst mit dem Inkrafttreten des neuen DBA Deutschland-Spanien am 01.01.2013 zu beachten. Bis dahin hatte Spanien insoweit kein Besteuerungsrecht auf den Gewinn beim Verkauf der Anteile an der S.L. In Deutschland erfolgt die Besteuerung dieses Vorganges nach dem geltenden Recht des „Teileinkünfteverfahrens“. Aufgrund der Zwischenschaltung der Kapitalgesellschaft als eigenständigem Rechtssubjekt kommt es regelmäßig, wie auch im vorliegenden Fall, zu einer Verdoppelung der stillen Reserven, denn sowohl die Immobilie in der S.L. hat eine Wertsteigerung von 500.000,00

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